将能源效率纳入设施的运营和维护（O&M）计划，可以在不进行重大资本投入的情况下降低能耗。高效的O&M策略不仅能降低运营成本，还能减少设备过早故障和计划外停机风险，提升设施的净运营收入（NOI），并维持舒适度，减少“过热和过冷”的投诉。
为了确保昂贵的建筑设备高效运行，需要做到“调优（Tune It Up）”、“关闭（Turn It Off）”和“检查（Check It Out）”。
**1. 调优（Tune It Up）：**
* **评估：** 对当前的O&M实践进行彻底评估，系统性地检查O&M计划的所有方面，包括对设备和控制系统的现场测试、检查压力、温度、功率、流量和照明使用情况，并审查日程和控制策略，以确定建筑是否处于最佳运行状态。O&M人员应将此过程视为提升和支持工作的方式，而非找茬活动。
* **实施：** 只有实施评估中的建议才能产生节约。例如，控制策略或日程的改进，往往能带来最大的节约，且实施时间可能很短。
* **记录：** 记录能源使用系统的运行顺序和节能控制策略至关重要，这对理解建筑控制和有效排除运行问题非常关键。所有更改（如传感器设定点、位置或控制策略的更改）都应及时记录和更新。
* **跟踪节约：** 持续监测和跟踪节约的金额，可以为未来的能效工作建立可持续的资金机制。
**2. 关闭（Turn It Off）：**
* **优化运行：** 必须使用自动控制和排程，确保设备仅在需要时运行。能源浪费的主要方式之一就是让设备和照明在不需要时保持开启状态。即使设备维护良好，如果没有定期审查控制策略和人员需求，设备也可能超量运行。
* **最大化利用控制系统：** 即使安装了复杂的能源管理系统（EMS），员工也可能只用它来开关设备。这些系统可以编程实现最优启停、空气和水侧节约、冷/热水回置、夜间回落和设置、夜间排气、早晨预热、冷热板优化和照明扫光等策略，从而实现超越普通时间段控制的节能效果。
**3. 检查（Check It Out）：**
* **重新定义预防性维护（PM）：** 传统的PM计划侧重于可靠性和延长设备寿命。然而，即使设备维护得再好，如果操作不当或控制策略不当，仍会造成巨大的能源浪费。因此，O&M计划应平衡地关注操作部分，使其与维护部分同等重要。
* **执行定期审查：** 作为预防性O&M计划的一部分，应定期审查HVAC和照明的日程、温度设定点以及人员/租户的使用要求，确保设备仅在需要时运行。应建立程序来定期监控EMS的时间段日程、最佳启停策略、温度设置和回落设置等。
* **安排非工作时间巡检：** 在非工作时间进行快速巡检非常具有参考价值。对于应在非工作时间关闭设备的建筑，管理者只需进入并倾听，就能发现意外的设备运行噪音。建议员工每六个月进行一次非工作时间巡检，观察供暖和制冷设备、照明以及复印机、打印机等办公设备的运行状态。或者，使用便携式数据记录仪在配电箱处跟踪设备是否在不应开启时处于开启状态。
* **季节性调整控制策略：** 就像维护任务需要为供暖或制冷季节做准备一样，控制策略也需要定期审查和调整，因为一个适合制冷季节的控制策略不一定适合“过渡”季节或供暖季节。
* **跟踪性能变化：** 制定O&M程序和表格，用于跟踪实际设备性能与预期性能之间的差异。这有助于建立一个持续改进的流程，而这些数据收集过程可以与现有的PM工作相结合，增加的工作量很小。